22 sierpnia 2018 r. weszła w życie ustawa o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących. W nowym stanie prawnym inwestycję mieszkaniową lub inwestycję towarzyszącą, po uzyskaniu zgody rady gminy i spełnieniu określonych dalszych warunków prowadzić będzie można niezależnie od istnienia lub ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, pod warunkiem, że nie jest ona sprzeczna ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz uchwałą o utworzeniu parku kulturowego. Już po samym tytule ustawy zauważyć można, że legislator szczególną rolę na gruncie tego aktu prawnego przydaje terminom „inwestycja mieszkaniowa” oraz „inwestycja towarzysząca”.
W odniesieniu do pierwszego ze sformułowań jego zakres wydaje się dość intuicyjny; większe problemy pojawić mogą się natomiast w interpretacji terminu „inwestycja towarzysząca”. To enigmatyczne sformułowanie oznaczać może różnego rodzaju działania, jest to m.in. inwestycja w zakresie budowy, zmiany sposobu użytkowania lub przebudowy sieci uzbrojenia, dróg publicznych, przedszkoli, szkół, placówek opieki zdrowotnej, a nawet obiektów przeznaczonych na działalność handlową lub usługową. Prawodawca dokonuje w omawianej ustawie znaczącej zmiany zasad wynikających z ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (t.j. Dz. U. z 2018 r. poz. 1405). Następuje niemalże globalne wyłączenie zastosowania norm tejże ustawy do sytuacji zbycia nieruchomości rolnych położonych w granicach administracyjnych miast, jeżeli następuje ono w celu realizacji inwestycji mieszkaniowej lub inwestycji towarzyszącej. Oznacza to m.in. odstąpienie od wymogu posiadania statusu rolnika indywidualnego przez nabywcę nieruchomości rolnej, od obowiązku prowadzenia gospodarstwa rolnego przez okres 10 lat. Zaznaczyć trzeba, że nowa ustawa wprowadza także kompetencję Krajowego Ośrodka do nabycia nieruchomości za pomocą jednostronnego oświadczenia woli, jako sankcję za niewywiązanie się z obowiązków w postaci m.in. nieuzyskania pozwolenia na budowę, nieoddania do użytkowania co najmniej 50% budynków mieszkalnych w terminie 5 lat od dnia uzyskania ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę albo nieoddania do użytkowania w takim samym terminie infrastruktury towarzyszącej. Nabycie takie ma jednak charakter odpłatny. Należy mieć na uwadze, że obecnie istnieje wyłączenie dotyczące gruntów o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha. Prawdopodobnie zatem uzasadnieniem omawianych zmian jest uzupełnienie systemu preferencji budownictwa mieszkalnego o obiekty wielorodzinne. Istniejące wyłączenie – jak można się domyślać – w zamyśle ustawodawcy stanowić miało wystarczający środek do podejmowania działań o charakterze bardziej jednostkowym, obecna zmiana natomiast sprzyjać ma tworzeniu się większych osiedli mieszkaniowych. Lokalizacja inwestycji mieszkaniowej została zdeterminowana także wieloma przesłankami ogólnymi, należą do nich np. dystans od przedszkola lub szkoły podstawowej nie większy niż 3 km albo 1,5 km w miastach, w których liczba mieszkańców przekracza 100 000, odpowiednia odległość od przystanku komunikacyjnego. Istotne są także aspekty w postaci odpowiedniego dostępu do drogi publicznej, do sieci wodociągowej i kanalizacyjnej oraz sieci elektrycznej.
Nowy akt prawny wraz z umożliwieniem tworzenia obiektów handlowych i usługowych, kreuje także zasady dotyczące tego typu realizacji. Wprowadzona została generalna zasada, że powierzchnia użytkowa przeznaczona na działalność handlową lub usługową nie może przekroczyć 20% powierzchni użytkowej mieszkań. Tego rodzaju działalność prowadzona może być nie tylko na obszarze inwestycji towarzyszącej, ale także w ramach wyodrębnionej części inwestycji mieszkaniowej. Ustawa z 5 lipca 2018 r. nie przesądza wprost, aby podmiotem tworzącym infrastrukturę towarzyszącą w postaci m.in. hipermarketów, restauracji, przychodni, itd. musiał być podmiot kreujący nowe lokale mieszkalne.
Całość regulacji prowadzić może do takiego rozmieszczenia inwestycji, że ośrodki przemysłowe lokowane będą bliżej centrum, natomiast ośrodki życia codziennego (mieszkania, handel i usługi konsumenckie) swe miejsce znajdą wśród gospodarstw rolnych, na obrzeżach miast. Stać może się tak za sprawą nieproporcjonalnej łatwości w przeprowadzeniu inwestycji mieszkaniowej na gruntach rolnych, w zestawieniu z trudnościami, jakie stoją przed potencjalnym przedsiębiorcą chcącym prowadzić działalność przemysłową na obszarze, który zaklasyfikowany został w rozumieniu ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego jako teren o przeznaczeniu rolniczym. Oczywiście samą liberalizację oceniać należy pozytywnie, zastrzeżenia można mieć jedynie co do fragmentaryzacji wprowadzanych rozwiązań. Ustawa ma charakter czasowy – ma obowiązywać do 31 grudnia 2028 roku.